Eigentumsänderungen: Frist für Vorkaufsrecht des Mieters gilt auch bei Teileigentum

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich mit der Frage beschäftigen, ob ein Mieter ein Vorkaufsrecht hat, wenn an seiner Wohnung Teileigentum (Eigentum an einzelnen, nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen wie Laden- oder Büroflächen) statt Wohnungseigentum begründet wird. Dabei ging es auch um die Frist, in der ein Mieter dieses Recht ausüben muss.

Ein Mann war seit 2006 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Nach dem Tod  der Grundstückseigentümerin und Vermieterin hatte der Beklagte als Testamentsvollstrecker 2017 Teileigentum an der Wohnung begründet und die Wohnung verkauft. Die Käuferin informierte den Mieter 2018 über den Verkauf und dessen Vorkaufsrecht. Er müsse dieses Recht innerhalb von zwei Monaten ausüben. Doch der Mieter meldete sich erst im August 2019, dass er die Wohnung kaufen wolle. Die Käuferin hatte die Wohnung jedoch zwischenzeitlich zu einem höheren Preis weiterverkauft. Der Mieter verlangte daraufhin Schadensersatz, weil er das Vorkaufsrecht durch die Begründung von Teileigentum nicht rechtzeitig ausüben konnte und dadurch Geld verloren habe.

Alle Gerichte lehnten den Anspruch ab. Der BGH erklärte, dass das Vorkaufsrecht des Mieters auch bei Teileigentum gilt, ähnlich wie bei Wohnungseigentum. Allerdings sei die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts eine Ausschlussfrist, die nicht verlängert werden kann. Da der Mieter die Frist von zwei Monaten verpasst hatte, war sein Vorkaufsrecht erloschen. Ein Schreiben des Verkäufers, das andeutete, der Mieter könne sich noch entscheiden, änderte daran nichts. Die Frist für das Vorkaufsrecht kann nicht durch eine derartige Vereinbarung verlängert werden.

Hinweis: Das Urteil zeigt, dass Mieter ihr Vorkaufsrecht bei Eigentumsänderungen genau im Blick behalten müssen. Die Frist zur Ausübung ist streng und kann nicht verlängert werden. Auch bei Teileigentum gilt das Vorkaufsrecht, ähnlich wie beim Wohnungseigentum.

(aus: Ausgabe 09/2025)