Wasserschäden und Schimmel: Vorschussanspruch schützt vor Kündigung wegen Mietrückstand

Bei Mängeln in der Mietwohnung ist immer die Frage, ab wann und wie ein Mieter die Mietzahlungen kürzen darf und wann der Vermieter hiergegen gerichtlich vorgehen kann, wenn dies nicht korrekt erfolgt. Das Landgericht Berlin (LG) musste in diesem Fall entscheiden, ob einem Mieter bei einem Vorschussanspruch zur Mängelbeseitigung wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden darf oder nicht.

Eine Mieterin wohnte seit Dezember 2017 mit ihren drei Kindern in einer möblierten Wohnung. Dort gab es wiederholt Wasserschäden und Schimmel. Ein Fenster im Kinderzimmer war undicht und ließ sich nicht richtig schließen. Nachdem die Mieterin den Schimmel zunächst selbst beseitigt hatte, trat er im Winter 2018/2019 erneut auf. Ab April 2019 verlangte sie die Mängelbeseitigung und zahlte die Miete deshalb nur noch teilweise. Sie rechnete die verringerten Zahlungen mit einem Vorschussanspruch auf die Sanierungskosten auf. Die Vermieterin kündigte ihr daraufhin mehrfach wegen Zahlungsverzugs, da sie meinte, die Mieterin zahle nicht richtig.

Das Amtsgericht wies diese Kündigungen zurück und verurteilte die Vermieterin zur Mängelbeseitigung. Auch das LG bestätigte diese Entscheidung. Die Mieterin war zur Zeit der Kündigungen nicht wirklich im Rückstand, weil sie ein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht wegen der Mängel hatte. Außerdem hatte sie Anspruch auf einen Vorschuss für die Reparaturkosten, den sie mit der Miete verrechnen durfte. Nur die Verpflichtung zur Neuverfliesung war auf die beschädigten Bereiche beschränkt. Das Gericht stellte klar, dass ein Mieter nicht kündbar ist, wenn er ein Leistungsverweigerungsrecht geltend macht, weil der Vermieter den Mangel nicht beseitigt. Dieses Recht gilt auch dann, wenn der Mieter einen Vorschuss für die Reparaturkosten verlangt und damit die Miete entsprechend mindert. Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs entfällt rückwirkend, wenn der Mieter die Einrede erhebt, dass der Vertrag wegen des Mangels nicht erfüllt wurde. Allerdings entfällt dieses Zurückbehaltungsrecht, wenn der Mieter ein sinnvolles Sanierungskonzept ablehnt. Hier aber war die Vermieterin nicht in der Lage, die Nutzung des einzigen Bads während der Reparaturzeiten sicherzustellen, weshalb das Angebot nicht wirksam war.

Hinweis: Mieter können bei Mängeln die Miete mindern und einen Vorschuss für Reparaturkosten verlangen. Kündigungen wegen Zahlungsverzugs sind in solchen Fällen meist unwirksam. Wichtig ist hingegen, dass Mieter einem vernünftigen Sanierungskonzept zustimmen.

(aus: Ausgabe 09/2025)